전세집 구할 때 지켜야 할 사항- 임대차보호법과 대항력 2편

 

 

3.전세집 계약- 계약서 작성, 등기부등본 확인, 계약금 지불, 집주인 확인, 확정일자 받기(임대차 보호법에서 전세보증금을 받기 위한 첫 번째 , 두 번째 요건: 집주인과 계약, 확정일자 받기)

 

여러 개의 매물을 둘러본 뒤에, 마음에 드는 전세집을 생긴다면 계약을 하게 됩니다. 만약 매물을 보러 가서 부동산으로부터 현장에서 가계약을 권유받게 된다면 고민하게 됩니다. 가계약은 계약서를 쓰기 전에 10만 원에서 100만 원 내외로 계약금의 일부를 미리 지불하는 것을 의미합니다. 부동산에서 전세매물이 없어서 빠르게 계약을 선점하기 위해 권유할 때가 있습니다. 만약 전세매물이 없다면 가계약금을 미리 지불하는 것도 나쁘지는 않습니다. 하지만 가계약금은 돌려받을 수 없고 다른 곳도 전세매물을 쉽게 구할 수 있다면 가계약 없이 계약서 작성 후 계약금을 지불하는 것도 나쁘지 않습니다. 가계약을 할 때 집주인이 집을 담보로 근저당 설정 시 무효로 한다는 중개사와 약속을 받은 뒤 가계약금을 지불하는 것이 좋습니다.

 

중개업자를 통해 부동산 본계약을 하게 된다면 확인해야 할 사항이 많습니다. 

물론 중개업자가 대부분을 확인시켜 주지만,

계약 당사자가 챙겨야 할 사항을 미리 알고 있다면 더욱 좋을 것입니다. 

부동산 계약일에 확인할 사항들은 아래와 같습니다.

 

1. 임대차 계약서.

2. 등기부 등본을 통해 집주인 확인. 집주인의 대출 여부 설정.

3. 집주인 신분증 및 도장, 집주인이 아닐 경우 대리인-직계혈족일 경우 가능, 집주인 신분증 및 도장, 대리인 신분증 미 위임장.

4. 계약자 본인 신분증.

5. 확정일자 받기

 

부동산 중개업자가 임대차 계약서 작성합니다. 

임대차계약서는 국가에서 정한 표준 임대차계약서를 참고로 하면 좋습니다.

http://law.go.kr/ 사이트에서 표준임대차계약서로 검색하여 첨부문서를 다운로드합니다.

임대차계약서에 임대인:집주인을 의미합니다.

임차인:세입자를 의미합니다.

계약금: 전세금의 10% 내외로 합니다.

중도금: 전세금이 거액일 경우에 지불하고 보통은 생략합니다.

잔금: 전체 전세금에서 계약금과 중도금을 합친 금액을 뺀 금액입니다.

전세 매물을 보면서 에어컨이나 드럼세탁기 등의 옵션사항에 대해 계약서로 남겨둡니다.

 

임대차계약서를 작성하면서 등기부등본을 확인합니다.

부동산 등기부등본을 대법원 등기소에서 발급받아 을구에 근저당이나 채권이 설정되었는지를 확인합니다. 

근저당이 설정되지 않아야 전세금을 안전하게 보장받을 수 있습니다.

대법원 인터넷등기소- www.iros.go.kr.사이트에서 열람할 수 있습니다. 

본인이 직접 열람만 할 경우 비용 없지만 집주인에 관한 자세한 사항이 가려진 채로 열람됩니다.  

정확한 내용을 확인할 경우 약간의 수수료를 지불하면 됩니다. 

부동산에서 계약서 작성하며 확인해줍니다.

 

등기부등본 보는 법은 다음과 같습니다.

표제부에는 주소와 건물 이름과 소유면적이 기재되어 있습니다. 

갑구- 소유권에 관한 사항이 기재되어있습니다. 소유자 이름이 적혀 있습니다.

을구- 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 나와 있습니다. 

주인이 집을 담보로 돈을 빌린 경우, 채권 관련 사항들이 적혀 있습니다. 

‘가압류’, ‘근저당’이 설정된 큰 경우, 집이 경매로 넘어가 전세금을 잃을 수도 있으니 주의해야 합니다.

등기부등본은 계약일과 잔금일에 확인해야 합니다.

계약일에서 잔금일 사이에 근저당이 설정될 수 있으니 잔금일에 반드시 다시 확인해야 합니다.

부동산에 집을 담보로 대출하지 않는다는 특약사항을 계약서에 명기해 달라고 부탁할 수도 있습니다.

 

등기부 등본을 확인하고 집주인을 확인합니다. 

부동산에서 집주인의 주민등록증의 주민번호와 등기부등본상의 번호가 일치하는지를 확인시켜 줍니다.

만약 계약 당일에 나온 사람이 집주인이 아니라면 집주인을 대신하여 나온 사람의 신분증과 집주인 신분증을 함께 확인합니다.

 

서로 계약서에 서명을 하고 계약금을 입금합니다. 

계약금을 입금할 때는 은행계좌를 통하여 주인의 계좌로 직접 송금하는 것이 좋습니다.  

계약금에 대한 영수증도 받아둡니다. 

부동산에서 계약서 작성을 마치고 계약금을 지불한 뒤에는 이사할 주소지의 동사무소를 방문하여 확정일자를 받습니다. 

확정일자는 세입자가 전세금을 보증받을 수 있는 권리-대항력을 갖추는데 필요하기에 꼭 받아둡니다. 

주민센터를 방문하여 확정일자 받으러 왔다고 하면 계약서에 확정일자 도장을 찍어 줍니다. 

 

4. 전세집으로 이사-잔금 납부 및 전입신고 (임대차 보호법에서 전세보증금을 받기 위한 세 번째 네 번째 요건: 이사 및 전입신고하기)

 

전세집으로 입주하는 때 확인해야 할 사항들은 다음과 같습니다.

1. 등기부등본 확인

2. 잔금 치르기

3. 부동산 복비 지불

4. 동사무소 전입신고 하기

 

전세집으로 입주하는 날, 잔금을 치르기 전에 부동산 등기부 등본 서류를 다시 한번 확인합니다.  

계약기간 중에 주인이 집을 담보로 대출을 받았는지 확인해야 하기 때문입니다. 

만약 등기부등본상에 변동이 없다면 잔금을 치른 후에 전세금에 대한 영수증을 받아둡니다. 

만약 입주일 전에 집주인이 근저당을 설정하였다면 임대차 보호법에서 말하는 대항력이라는 것이 갖춰지지 않아 집이 경매로 넘어갈 경우 전세금을 보증받지 못할 수도 있습니다. 

 

임대차보호법에서 말하는 세입자 대항력은 4가지 요건이 충족되어야 갖추어지는데,

‘집주인과의 계약, 확정일자, 전입신고, 전세집에서 실거주’ 세 가지를 말합니다.

세입자의 대항력은 전입신고일을 기준으로 발생합니다. 

세입자가 전입신고를 한 날짜보다  집주인의 근저당이 먼저 있을 경우, 

세입자의 전세금보다 채권자의 근저당에게 우선순위가 있습니다.

만약 전입신고와 근저당 설정일이 같은 날 했다면, 근저당은 효력이 당일에 발생하지만, 

세입자의 대항력은 전입신고를 한 다음 날짜로부터 발생합니다. 

세입자의 대항력은 집주인의 근저당보다 후순위에 해당한다는 것입니다. 

현행 임대차 보호법에 따르면 집주인이 세입자가 잔금을 치르는 날 몰래 근저당을 설정한다면 

세입의 전세금은 온전히 보장받을 수 없는 것입니다. 

이와 같은 사례를 막기 위해 “입주일에 근저당을 설정하면 계약이 무효”라는 특약 넣기도 하지만, 

만약 대출이 실제로 실행되었다면 소송으로 해결해야만 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

 

전세집을 이사하다 보면 살고 있던 전세집의 집주인이 전세금을 돌려받지 못한 채로 이사해야 하는 상황이 있습니다.

이럴 경우 자신이 함께 살고 있는 다른 가족의 명의로 이사 들어갈 집의 전세계약을 다시 하여 이사합니다. 

그밖에도 전세보증금을 안전하게 보장받으려면, 허그에서 하는 전세보증보험에 가입하는 방법이 있습니다. 

지불해야 하는 비용이 조금 들어가지만 주택도시보증공사에서 하는 것이므로 신뢰할 수 있습니다. 

전세금을 집주인이 제때 돌려주지 않을 경우 유용합니다. 

아파트는 가입이 쉬우나 다세대 빌라는 전세보증보험 가입이 어려운 경우도 있습니다.

 

전세금을 지불한 뒤 부동산에 부동산 중개수수료를 지불합니다. 

전세금액에 따라 중개수수료로 지불해야 하는 비율이 달라집니다. 

네이버 부동산 어플에 중개수수료가 나와있으니 참고 바랍니다.

이전에도 계속 거래하던 곳이면 수수료를 협상하여 할인할 수도 있습니다.

 

이삿날 동사무소에 가서 전입신고를 합니다. 보통 2주 이내에 반드시 전입신고해야 합니다. 

확정일자를 받을 때와 마찬가지로 간단한 서류 확인을 통해 전입신고가 됩니다.

전입신고일 다음날부터 임대차 보호법에서 대항력을 발생하는 날짜의 기준이 되기 때문에 반드시 해야 합니다.

 

5. 이사 후 기타 사항

이사 후에는 집의 상태를 확인하여 집주인과 수리해야 할 사항이 있으면 협의하에 수리를 하는 것이 좋습니다.

난방하는 계절이 아니라면 입주 후 1-2일 내에 보일러를 틀어 확인해 봅니다.

보일러 고장 난 경우 수리비용이 많이 발생하는데, 

입주 후 많은 시일이 지나 고장이 난 것을 알게 된다면 집주인에게 비용을 요청하기 어려운 상황이 많기 때문입니다. 

보일러 고장이 난 경우라면 반드시  이사한 뒤 2주 이내에 집주인에게 수리 요청하는 것이 좋습니다. 

빌트인으로 되어있는 제품들은 고장 유무를 모두 확인하고, 

흠집이나 이상이 있는 부분은 미리 사진으로 찍어두면 향후에 분쟁을 방지할 수 있습니다.